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  • Adriana Otero

"Estáis rodeados"... la nueva normativa acecha al inversor de viviendas turísticas ilegales.

Actualizado: 23 de ene de 2019



Una vivienda turística puede verse sancionada por la agencia de Turismo de la Comunidad de Madrid, por Urbanismo que pertenece al Ayuntamiento, por realizar un uso o actividad indebida y adicionalmente por la agencia tributaria en aspectos de iva, pero también tiene competencias recaudatorias en temas de IBI y por qué no, la Seguridad Social.



El potencial sancionador de los entes públicos puede bloquear a un inversor.

Realidad actual del impacto económico sancionador de la nueva normativa turística sobre el propietario.


Hoy día, en Madrid podemos contar hasta 5 amenazas de organismos diferentes contra las viviendas de uso turístico, todas con el objetivo de acabar con este tipo de actividad y todas evitables si se actúa de la manera correcta desde el primer momento.


1. Sabemos de la revisión por parte de los Técnicos Municipales de cada vivienda turística con la finalidad de detectar, localizar y expedientar a los infractores de este tipo de actividades con el objetivo último de conseguir su inmediato cese y clausura.


2. Sabemos del nuevo requerimiento de información de la agencia tributaria sobre los datos de los intermediarios en actividades de viviendas turísticas.


3. Sabemos del PEH de Carmena y de su intención de regular la actividad turística mediante normas urbanísticas.


4. Sabemos que se abren oposiciones para incrementar el cuerpo de inspectores.


5. Sabemos de la importancia recaudatoria para las arcas públicas y por tanto del cuidadoso tanteo que se está ejerciendo con el objetivo de establecer medidas de control más efectivas y de recaudación.

Se estrecha el cerco sobre el explotador y el canal mediador.

Sobre la sanción o el expediente sancionador


Parece que las sanciones que se publican en prensa, tienen y tendrán su origen en el Ayuntamiento de Madrid. Se pueden leer fuentes con 300 sanciones, 3000 expedientes etc. en un juego confuso de marketing que esconde una realidad. Si no se prepara antes, las sanciones le pueden llegar desde la agencia tributaria.

Ahora, por primera vez, existe la posibilidad de que sea la AEAT quien primero sepa qué establecimientos son turísticos en realidad, cuáles no lo son y que recaude lo que le corresponde.


Debe temer más a la Hacienda que al Ayuntamiento


¿Qué hacer al recibir un requerimiento?


Cuando se recibe un requerimiento de información deberá explicarse y según de donde provenga se requiere una respuesta diferente, pero siempre homogénea.

Un error en la respuesta a un expediente puede suponer un reconocimiento de culpa de tal magnitud que todos los demás cuerpos del estado se lancen a controlar y, subsiguientemente a exigir explicaciones o imponer su propia sanción generando un colapso financiero en el explotador.


Nuestras fuentes nos indican que hay varios miles de expedientes preparados por el ayuntamiento y que la agencia tributaria negocia y gestiona con los principales canales el momento último de tolerancia en caso de no recibir la información que exige.


La probabilidad de recibir una sanción antes del 2020 es muy alta.


El ataque al propietario


Aunque casi la totalidad de la actividad de viviendas turísticas es demandable ante turismo, urbanismo y la AEAT, las viviendas son igualmente defendibles legalmente ante muchas de las sanciones que se puedan imponer.


El informe de la Agencia tributaria exige que los intermediarios de las operaciones informen a la AEAT de las cesiones de inmuebles con fines turísticos y que se suministre la información del titular de la vivienda, el inmueble cedido con su número de catastro, el número de días de disfrute de la vivienda, el importe percibido por el titular, el número de contrato asignado por el intermediario, fecha de inicio, fecha de intermediación, y el medio de pago utilizado para mejor control de las actividades en negro, es decir, todo.

El título I de El Real Decreto de Medidas urgentes para la mejora del acceso a la vivienda suprime la limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y lo remite a la normativa sectorial turística, pero la agencia tributaria aclara que es “cualquier canal” es decir, también incluye las pequeñas inmobiliarias.

En el título II se reforma el régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad turística, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda.


Después del voto en contra de Podemos, estas dos últimas quedan como reflejo de los mínimos que se quieren desarrollar aunque dejan de entrar en vigor en el Real Decreto de octubre y deberán ir a una segunda vuelta de consideración. Pedro Sánchez anuncia que lo sacara adelante en una Ley estatal de Vivienda de “marcado carácter social” o la creación de “una estadística oficial de alquiler más transparente”. El mejor consejo, si el plan es explotar una vivienda vacacional, es hacerlo en situación legal. Apegarse a la normativa de alquiler turístico, reducir los errores hasta eliminarlos y ganar tiempo mientras se implementan los cambios.


La defensa del propietario


La probabilidad de evitar una inspección de algún organismo en el medio plazo es muy baja pero, si se tiene la actividad con irregularidades aumentarán las probabilidades y podrá recibir notificaciones y apercibimientos de sanción, cierre, etc. Como son muchos los organismos interesados, el importe de las sanciones puede llegar a ser enorme.


Elegir un asesoramiento deficiente o con interés sesgado puede ser un error fatal. Un abogado o arquitecto vinculado a una organización tiene el interés real de defender dicha organización y no al asociado ya que es esta la que le provee de clientes.


El inversor y propietario tiene derechos, al igual que los consumidores; si las normas cercenan esos derechos se abre una vía de defensa legal. Atentar contra la libre competencia es un método de defensa que se recurrió en el pasado.


Sin embargo, no es recomendable actuar de manera autónoma bajo ninguna circunstancia ni responder requerimientos sin antes haberse asesorado por un profesional. Los procesos que se realicen deben ser acordes a la ley y muchos procedimientos y juicios se ganan porque la administración comete errores.


No elija a un asesor o abogado con intereses privados en su negocio o con conocimientos insuficientes de la normativa o de funcionamiento intrínseco de todos los órganos de la administración pública y de sus organismos.


Es posible extender la explotación de una vivienda de manera legal pero no se logrará si se ha cometido un error previo fatal en la respuesta a un requerimiento. Si necesita ganar tiempo para realizar esas gestiones de manera eficiente, sepa que se puede hacer y que para asegurarlo hay que actuar muy rápido y revisar caso a caso.

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